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2014年重庆市房地产市场走势预测分析

一.声音:整体平稳,“合情合理”小幅上扬
1.供应量预测:延续去年高供应量现状  
  众所周知,去年,蔡家、巴南、大渡口这三个一贯低调的区域被推到了“第一线”,开发商们豪迈“下叉”。恒大、珠江、瑞安、招商、万达等实力强劲的开发商并不介意扎堆,直接进军巴南市场。“今年房地产的竞争,主要集中在这三个新兴区域。”重庆珠江实业有限公司营销总监康玉峰分析,供应量会超过2013年。
  据领域机构数据显示,2013年重庆楼市供应量为2400万平方米,目前存量约1000多万平方米。领域机构市场部经理张鑫预测,存量充足的情况下,今年供应量仍将维持高供应现状,保守估计约2400万平方米,与去年一致。
2.需求量预测:刚需还是主流,需求量有所回落
  上世纪80年代出现生育高峰,那时出生的人也成为了近年来主要的刚需人群,并在2012年达到高峰。因此,不少人猜测,近两年这部分主流刚需人群已被市场消化殆尽。
  对此,张鑫认为,2012年的“刚需年”以及2013年的“改需年”确实消耗了大部分刚需和改需客户,但重庆本土需求依然旺盛。不仅如此,随着重庆经济迅速发展,辐射范围也延伸到了其他省市,重庆将迎来“复合年”。“区县进城人口、外来务工人口、外地务工人口大量返回又成为另一部分刚需客户,还包括大量投资人群的涌入,让重庆的需求量依然保持高位。”
  张鑫预测,未来5年,重庆依然以刚需客户为主。今年市场需求或将有所回落,但仍然保持高位,保守估计约2200万平方米,供求关系依然趋于平衡。
  
3.政策预测:以优化政策为主  
  不少业内人士认为,国五条、国八条的推出,并不是抑制刚性需求,主要抑制的是投资人群和高端客户。“这对刚需为主的重庆影响并不大。”金科股份总裁蒋思海说,重庆地方政策提出,高端有抑制、中端有市场、低端有保障,这让重庆房地产市场始终健康、良性地发展着。
  同时,“公积金和银行贷款的变动,是优化政策的一种方式,主要目的是保护首次置业者。”张鑫预测,2014年,预计国家不会有大的新政策出现,更多的是让政策落地,得到优化。
4.房价走势预测:整体平稳,会出现“合情合理”上扬  
  2013年,重庆楼市成交均价约7164元,在全国五大中心城市中居于末位。基于未来重庆经济的迅速发展,土地成本、建安成本、人工成本的增加以及刚性需求的支撑,著名媒体评论人秦长生认为,今年重庆房价走势整体平稳,会出现“合情合理”的上扬。这也正是业内人士的统一观点。
  “从2012年开始,重庆的供求关系一直趋于平衡,这一现象今年会持续下去。”铭腾机构市场部总经理吴小飞说,因此,房价的涨幅是在“情理之中”,2014年重庆房价整体涨幅在10%左右,区域不同,涨幅也会不同。
  吴小飞预测2014年,大石坝、照母山等城市中心、副中心区域,由于中心资源越来越稀缺,涨幅会达到10%—15%,高层单价会破万;一环半区域,如茶园、大学城等片区,目前还低于整体均价,有一定涨幅空间。但由于竞争激烈,这一板块涨幅偏小,约为5%—8%;二环外板块,受配套不全、距离市区较远等因素影响,涨起来较为困难。重庆晨报记者 黄乔
  ■2014年供应量将维持高供应现状,保守估计约2400万m2,与去年一致
  ■主要集中在蔡家、巴南、大渡口这三个新兴区域
  ■2014年市场需求或将有所回落,但仍然保持高位,保守估计约2200万m2
  ■预测未来5年,重庆依然以刚需客户为主
  ■2014年重庆房价整体涨幅约在10%左右
  ■大石坝、照母山等城市中心、副中心区域,涨幅会达到10%—15%,高层单价会破万
  一环半区域,如茶园、大学城等片区,竞争激烈,涨幅偏小,约为5%—8%
  二环外板块,涨起来较为困难
  今年怎么去买房?
  刚需多考虑交通,改需多看城市资源
.刚需盘稳居楼市第一主力
    建议:重视整体性价比,综合考虑价格、配套等因素  
  谁是今年重庆市场上供应和成交的主力军?张鑫毫不犹豫地回答:“刚需盘”。
  “不管是购买人群的比重,还是国家政策的保护力度,重庆楼市未来5年都会是以刚需盘为主。”张鑫说,从预估数据上来看,今年高层的供应量将在1500万—1600万平方米之间,占到总量的70%左右;而成交量将在1500万平方米左右,占到总量的76%。
  对此,重庆中原战略资源中心副总监孙刚也表示,未来几年,刚需盘的产品不会有太大变化,仍以套内面积60—70平方米之间、沿轨道线等公共交通修建的产品为主。
  对于如何选择合适的刚需盘,孙刚建议,购房者不要只考虑价格因素,而是要整体考虑性价比,品质良好、交通便捷、商业和社区配套完善的刚需产品更受青睐。“如果只单纯考虑价格因素,而将自己的精力、时间成本提高,那显然是不划算的。”孙刚说。
1.改需楼盘成马年购买主要趋势
 建议:选择拥有更多城市资源的楼盘,环境、配套成重要条件  
  “近两年,随着重庆经济的发展和市民消费习惯的改变,刚需和改需住房的界限逐渐模糊,有一定经济基础的市民都希望能够‘一步到位’。”在金科时代中心的销售现场,一位置业顾问如是告诉记者。如高层面积在百余平方米左右的房子既可以作为一步到位的选择,也能作为首次改善型住房的不错选择。
  张鑫表示,今年洋房的供应量预计将在200万—220万平方米之间,且未来的洋房将向单栋楼层数增多、单户面积做小、垂直空间多赠送的趋势发展,且越来越重视户型的功能性。
  一位业内人士还向记者透露,从去年的拿地情况来看,无论是龙洲湾片区,还是照母山、大竹林片区,开发商都将新拿地块定位为低密度、高端品质住房区。这意味着,今年进入开发周期的项目将以改善型为主,大量满足市民改善型需求的楼房会相继入市,它将成为马年楼市的一个主要购买趋势。
  对于怎样选择改善型住房,他建议要多考虑拥有更多城市资源的地段,比如照母山片区、中央公园片区等。因为,这些地段不但拥有城市中不可复制的良好生态环境,而且将有高端、齐全的商业生活配套,未来资产的升值空间也很大,有一定经济实力的市民应该从这些角度去考虑和选择。
2.商铺、写字楼是投资类型热点
  建议:认真估算回报率,现房产品更具优势  
  新年伊始,位于渝中虎头岩核心地段的协信总部城5A甲级写字楼交付使用,10余家企业接房入驻。对此,孙刚表示,与期房相比,像总部城这样的现房写字楼对投资群体来说,不仅能早投资早受益,并且还能将风险控制到最低。因此,投资者在购买写字楼产品时,可以多从现房的角度考虑。
  孙刚表示,针对投资需求,投资者在购买前一定要对写字楼、商铺所在区域以及商圈情况进行详细了解,并根据购买价格和未来出租价格对回报率做一个估算,在盈利的前提下方可以进行购买。
  同时,投资写字楼,尤其是甲级写字楼,还要看这里是否有优惠政策可以享受。孙刚表示,这也是目前重庆写字楼比拼的一大重要软实力。
  ■2014年高层供应量预计在1500万—1600万m2,占总量的7成;成交量将在1500万m2左右,占到总量的76%
  ■以套内60—70m2之间,临近轨道交通等公共交通产品为主
  建议:不要只考虑价格,要整体考虑性价比。
  ■2014年洋房供应量预计在200万—220万m2,单栋楼层数增多、单户面积做小、垂直空间多赠送
  ■龙洲湾片区、照母山、大竹林片区将进入改需项目开发周期
  建议:多考虑拥有更多城市资源的地段。
  新盘今年玩啥花样?
  高层越来越小、洋房越来越高、100万级经济别墅很俏
  高层
  ■2014年,高层住宅中,+1户型市场占比继续上涨,特别是两房半产品,标准两房、三房产品小幅下滑。
  洋房
  ■领域机构数据统计显示,目前重庆洋房市场中,套内60-100平方米、总价在70万-100万元左右的洋房占了40%左右,低总价40万-60万元的洋房产品成交量迅速攀升。
  别墅
  ■据晟城地产统计显示,目前重庆市场总价在300万元以内,面积在250平方米左右的别墅占比,在三年内将突破80%。
  ■重庆购房者更偏好4-6个房间的别墅,其中4个房间最受欢迎,占比达40%。
  可变户型增加
  重功能轻舒适度  
  铭腾机构数据显示,近两年来,两房半的成交量占比呈现出持续上涨的趋势,其中,2013年两房半所占比重同比增长了5个百分点。
  东原地产营销部相关负责人表示,“二变三”受欢迎的一大原因是户型设计紧凑,可变空间强,赠送面积大,且与目前重庆的家庭结构相吻合。此外,从2013年高层产品整体表现可以看出,总价是客户选择的重要指标,而不是过去传统的面积和单价。如位于弹子石CBD的蓝光COCO时代65平方米空中叠墅,其可使用面积高达85平方米,总价控制在65万,对购房者相当有吸引力。
  在吴小飞看来,2014年高层产品将呈现出三大趋势。首先是“小”,房屋单户面积小;其次是“大”,标准层(指平面布置相同的住宅楼层)的户数增多,标准层面积增大,这样会增加开发商单层的销售面积和销售额,但客户居住的舒适度会相对降低;三是产品“创新”增多,比如大赠送、错位业态等。
  单栋层数增加
  单户面积变小  
  “2014年,洋房产品的趋势是:单户面积趋小;单栋楼层数增加,从传统的4+1、5+1继续向高处增加,当然总价就会得以控制。也因此,这会分流掉部分高层的客群,特别是在一些新区,洋房与高层的价差并不明显的情况下,这种现象会更加明显。”立业机构研究院市场部高级经理马惠勤表示。
  
  此外,“高赠送”也成为2014年洋房产品的另一特点。重庆中交丽景置业副总经理钟鸣表示,目前市场上总价在150万以内的洋房最为热销,这类洋房利用露台(计半产权)、挖地下室等手段增加了可变空间。
  在华宇地产营销管理部总经理凌鸿看来,目前重庆的置业者主要是1.5或2次购房,未来3年之内,改需将成为重庆市场的重要力量。
  叠拼别墅盛行
  经济型别墅称王  
  受土地资源影响,别墅仍将是相对稀缺的物业,伴随着消费者需求的升级,2014年,重庆别墅市场仍将被看好,而经济型别墅将大行其道。
  经济型别墅除了契合了购买人群的意向———在控制房间数量的同时控制总价,目前重庆市场的经济型别墅的赠送也是吸引购买人群一大原因,譬如金科中央御院将在2014年推出的御溪别墅,套内面积在130-140平方米左右,实得面积可达230-310平方米。
  “目前重庆别墅主要抢夺的是舒适型洋房市场,2014年,总价在100万左右的别墅还将大量面市,甚至还有更低的价格。”在凌鸿看来,未来在打造重庆别墅产品时,应重点考虑如何让客户花洋房的钱,得别墅般的享受。
  今年哪些板块热?  
  上半年北区推盘量最多,南区西区竞争激烈热度不减,新兴板块集中放量人气旺
  ■据搜房网不完全统计,2014年重庆主城区一、二季度加推或者推出纯新盘共166个,北区有66个,占主城上半年总推盘量近4成。
  照母山板块依旧大热
  据中国指数研究院统计数据显示:2013年,北部新区销售均价领先主城,销售面积增长最高;北碚区成交均价虽有微跌,但商品房销售面积增幅位居榜首,整个北区需求一片火热。
  “照母山片区引领了整个北部新区的发展。”领域市场研发中心副总监张鑫认为,2014年,随着东原、恒大两家房企的压轴登场,照母山将全面进入发展的鼎盛时期。“从区域价值来讲,随着一批新项目的开发,老项目的陆续交房,以及100万平方米的商业集群,今年的照母山区域配套将更加成熟,再加上得天独厚的资源条件,置业者的信心将继续增大。”张鑫表示,2014年,照母山会继续成为热点区域之一。
  而随着轻轨直通北碚的开通,置业者购房去北碚的信心和认知度也将提升。以东原·碧云天为例,去年7月碧云天开盘售罄,春节期间更是达到每天去量1套别墅的销售业绩。
  ■2014年,随着区域形象提升,公共配套成熟,大型开发商入驻,巴南区将领跑南区成为市场焦点。
  ■2014年上半年,西区有近45个盘推新。品质房企入驻盘龙板块,也将助力西区区域价值提升。
  南区、西区
  巴南领衔南区大学城优势凸显  
  2013年,主城推地数量的前三中,巴南区以28宗位居榜首,换句话说,2013年主城每成交5宗地,巴南区就占了1宗。九龙坡以推地25宗位居2013年主城推地数量的第二位,大渡口和南岸分别推地22宗同列第三位。
  “今年巴南区会是一个亮点。”重庆美联物业董事长缪鸿裕告诉记者,协信、保利、万达、东原等品牌房企的争相入驻,让巴南区成为2014年市场的焦点,而龙洲湾、二塘片区也有望在今年带领整个南区崛起。
  在张鑫看来,2014年的热点区域———西区,也同样具有竞争优势。一方面,西区上半年有近45个楼盘推新,另一方面,盘龙板块因保利、万科等品牌房企的入驻,也将推动西区区域价值的提升。
  此外,张鑫还认为,随着富力城商业、龙湖U城天街等商业配套的完善,“今年大学城的优势将凸显。”同时,诸多房企的集中放量,大学城区域或将出现量高价低的局面。
  ■2014年,中央公园板块、蔡家板块、悦来板块土地供应继续增大,三大板块热度持续上升。
  悦来、蔡家新兴板块潜力大
  记者采访多家业内人士了解到,2014年新兴板块的崛起,或将影响到整个市场的格局。
  据美联物业数据显示,去年下半年,蔡家片区成交额高达20多亿元,销售面积超过25万平方米,销售套数超过2000套,其中东原·嘉阅湾的高端联排别墅开盘便售罄。与之隔岸相对的礼嘉片区,去年下半年龙湖新宸单个楼盘销售额近16亿元,销售面积超过14万平方米。
  “礼嘉、蔡家作为新兴板块,更具潜力。”缪鸿裕表示,从规划来讲,新兴板块相对老区而言,规划更具科学性;其次,重庆轨道交通经过7-8年的铺垫,已经四通八达,蔡家片区随着轻轨直通,未来价值更具潜力。“从房价上来说,蔡家片区的建面均价低于主城,性价比高。无论是自住还是投资都有优势

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